リフォームと建て替え

建て替えとは？

建て替えとは、既存の住宅を完全に解体し、

同じ土地に新しく家を建てることを言います

要は新築です

建て替えのメリット・デメリット

メリット

1. 既存の状態(間取りや構造材の位置)に影響されず好きな間取りができる
2. 地盤からの改良が行える
3. 建物の大きさを根本的に変えることができる
4. 現在の基準(耐震基準・断熱等級)を満たした家ができる

デメリット

1. 完全に壊して、一から家を建てるので仮住まいの必要がある
2. 地盤から改良できる反面、費用が高額になる
3. 完全なる新築なので固定資産税が現評価額になる

メリット

①既存の状態(間取りや構造材の位置)に影響されず好きな間取りができる

これはどういうことかと言うと

建物は、建つうえで重要な柱や梁などの構造材があります

リフォームでは柱を抜いたり、壁を壊して仕切りをなくすなどが出来ますが、

建物によって、どうしても構造上抜けない柱が存在します

その柱を抜いてしまうと、建物が弱くなってしまうため

最悪、倒壊の危険があるので抜けません。ということです

また、既存の住宅設備の配管経路などは、極端に大きく変えることは難しいです

たとえば北面にある住設機器を全て南面に持ってくるなどです

もちろんリフォームで不可能ではありませんが、排水の勾配などを考えたりしていくと

制限が出てくることが多いです

そういった事を建て替えは考えなくて良いです

全て壊して外部給排水もやりかえるので本当に好きなように間取りを一新することが可能です

②地盤からの改良が行える

既存の土地が、元々　海であったり、田であった場合は

地盤が弱いです

最近の地盤改良では家を建てる前に事前に地盤調査をして

調査結果にあった補強方法を取ることが一般的です

しかしリフォームや建て替えを考える頃の築年数の家(築30年以上)は

地盤の改良をしっかりと行なっていない家が多いです

当時は義務化されていなかったのでこれは誰のせいでもありません

しなくてもよかったのです

話を戻して、そういった家では地盤が弱く、建物が地盤ごと沈む

地盤沈下という現象が起こります

名の如く地面が沈み、家も一緒に沈むことです

結果、家が傾きます

これはリフォームでは直すことは難しいです

あくまでも、難しいです

不可能ではないですが費用対効果が見込めないため

もしリフォームする方でどうしても地盤が気になって直したいと言うお客さまには

私たちは建て替えをオススメしてリフォームの話はしません

それくらいのレベルです

地盤も建物がうえに建ち、じわじわと下がっていくことが多いですが

ある程度築年数が経った家で、傾きが出ていたとしても

これ以上極端に下がらないだろう＝地盤改良まではしなくてもいいんじゃないか？

という家があればリフォームの話はすることはあります

お客様の家族状況や生活スタイル、予算　全てを考慮したうえで進めていきます

少し脱線しましたが、地盤は建物が立っている本当の意味での土台です

これが沈下したりなどした時には建物にも歪みが発生しいたるところに影響が出てきます

これを解決するには建て替えが一番です

③建物の大きさを根本的に変えることができる

リフォームを考えらるお客さまの年齢層は５０代以上の方が多いです

２０代、３０代で家を建て、ローンを返済しながら子供を育て、

子供が独立し、ローンを完済する

この流れから、子供がいた頃からすると

• 部屋数が多く、広いため管理が大変・使い勝手が悪い
• 新築当初はまだ年齢も若く元気だったが、年を重ねるにつれ、２階へ上がるのが大変
• 住設機器も劣化してきて効率が悪く維持費がかかる

など様々なお困りごとが出てきます

リフォームでは上記の下２行は簡単に解決ができますが、広いという点は

解決するのが大変です

よく”増築”という言葉は耳にされると思いますが、その逆”減築”もリフォームでは可能です

例えば２階建ての家を思い切って２階をなくして平家にするなどが一般的です

が、費用がとてもかかります

２階建を平家にということは必然的に既存の屋根を全て撤去し、

屋根の形を新しく組み屋根を施工することになります

手間もかかりますし何よりゴミ代もバカになりません

建て替えであれば家族構成や生活スタイルなどが変わる場合でも、

その時に合った家を建てることが可能です

必要最低限という考え方です

④現在の基準(耐震基準・断熱等級)を満たした家ができる

リフォームでは一般的なクロス張り替えや、住設機器交換などのイメージが多いため、

断熱材を充填し直すことは少ないです

たとえ断熱材を充填し直したとしても、

既存の建物は傾きが絶対に発生していますので隙間が多く

新築ほど気密性が確保できません

また、断熱材のグレードも

新築基準ではH28年に制定された新省エネ基準が最低ラインですが、

その１つ前のH4年基準の断熱材がまだまだリフォームでは一般的です

とはいえH4年の基準であっても”断熱材がない状態”から”断熱材を施工した状態”では

全く話が変わるので実感は全然違うと思います

最近ではリフォーム界　某大手メーカーはリフォームでH28年基準の断熱材を施工する

パック商品も出てきているみたいです

そして耐震基準

築年年数が経っている家は、現在軒並み建っている新築と比べれば

当たり前に弱いです

地震大国日本では死活問題です

リフォームでも耐震工事はできますが、

窓の位置や玄関、間取りによって制限がかかることがあるため

最初からそれを考慮して設計する建て替えとは、

耐震工事をしたうえで、間取りも比較的自由に出来ることは完全なるメリットです

また新築では耐震だけでなく制震なども組み込まれるのが当たり前になっています

断熱(気密性)・耐震(制震)を考えると建て替えは非常に大きなメリットを持っています

デメリット

　①完全に壊して、一から家を建てるので仮住まいの必要がある

家は、この瞬間住んでいますよね？

リフォームでは、住みながら直したいところを治すことが出来ます

これは立派なリフォームのメリットです

リノベーションクラスのほぼ全解体などは住みながら工事をすることは難しいですが

一般的なリフォームは住みながら工事をすることが可能です

一方、建て替えは今の家を完全に壊して、地盤を改良し、基本同じ土地に家を建てるため、

住みながら工事は不可能です

仮住まいの必要が出てきます

一般的に建て替えは、

設計〜申請〜解体〜地盤改良〜上棟〜完成　と言う流れになり

どれだけ早くても半年はかかると思います

半年間、アパートや借家を借りて家賃を払いながら仮住まい

親戚や家族の家で気を遣いながら居候の必要が出てきます(嫌な言い方ですみません)

これは建て替えの性質上、当たり前ですが最も大変なデメリットと言えるでしょう

②地盤から改良できる反面、費用が高額になる

地盤改良は結構お金がかかります

土地の広さや、地盤の調査結果により必要な工事が変わってきますが、

一般的に50万〜200万程度はかかると思います

リフォームではこれがかからないため、費用を抑えたり、その分グレードアップなどに

充てることができます

③完全なる新築なので固定資産税が現評価額になる

固定資産税

これは建物を所有されている方は支払いをされていると思います

土地と建物は、新築当初は、その時点での評価額を支払っていたと思いますが、

時が経つにつれて、土地建物に関わらず”物の価値は下がって”いきます

そのため30年経った今は、当初よりかなり固定資産税が安くなっていると思います

土地は場所によっては、評価額は変わらなかったり、上がったりすることがありますが

建物は確実に評価が下がっていきます

建て替えをする場合は、新しく建つ建物は新築のため、

固定資産材が今現在の評価額に戻ります

また一からの支払いがスタートします

リフォームであれば、原則固定資産税が変わることはありません

リノベーションクラスで、補助金や認定を受けた建物は見直しが発生することはありますが

通常の修繕リフォームではまず変わりません

リフォームと建て替えはどっちがお得？

さて

ここまでツラツラと書き綴ってきましたが

題の通り、どっちがお得かという点ですが

結論から言うと、

状況によります。一概にどちらがお得かは言えません

お得というより、どちらが良いかですかね今更ですが

ご家族構成や、ご年齢、将来の生活への可能性などを

全体的に考慮し、どの部分を一番解決したいかによって

立て替えた方が良いのか、リフォームに留めた方が良いのか･･･

全く話が変わってきます

まとめ

いかがでしたか？

長々しい文章を読んで、最後には

状況によるという結論でがっかりされた方もいらっしゃるかもしれませんが、

本当に状況によります

わかりやすい例で言うと

ご年齢がまだお若い方であれば、建て替えの方が良いですよとお伝えします

ご年齢が若くない方だと今から建て替えて現金を使うより、今後の生活に残しておいた方が

いいですよと伝えます

その方の息子様が今後その家を代々継いでいく考えであれば、息子様も巻き込んで建て替えを検討するのはアリだと思います

こうした家族状況やご年齢などで総合的に判断していきます

みなさまがリフォームや建て替えを考えるうえで、

一番大事にしていただきたいことは、ご家族の中で、同じ方向を向くように話し合いを

済ましておくことです

そして最終的な判断は、

私たち営業マンから判断するための材料をもらい判断すれば良いだけです

営業文句になるかもしれませんが私たちがリフォームか建て替えか選ぶわけではありません

内容を伺って選択肢をご提供するだけです

それだけです

あとはそれを踏まえた上で、家族間で答えの出ている要望に対して、

決行するかしないかです

参考

これは私個人的なものかもしれませんが

• リフォーム
• 建て替え
• 新築

３つの使い分けを紹介します

まずリフォーム

これは説明しなくても良いと思います

建て替え

建物自体は新築ですが、

既存の建物がある敷地へ、

建物を壊して同じ敷地へ新築を建てること

を建て替えと呼んでいます

新築は、

既存の建物とは全く別の土地(購入されるか、空き地で所有している土地)へ

新しく建物を建てることを新築と呼んでいます